廢除地目等則,回歸都市計畫管制(351字)

 

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北市大彎北段商業區建商違規蓋住宅,不實廣告誤導民眾購屋,北市地政今(25)日發布警訊,呼籲民眾買房前多問多看多查證,以維護自身權益。

違規商業宅買賣有風險
  地政局表示,北市大彎北段依照都市計畫規定為商業區不得作住宅,但該區開發以來建商多違規蓋住宅並委託代銷業者銷售,民眾在不理解法規限制的情形下,再加以部分建商及代銷業者廣告不實的矒騙下,幾乎是花了一生積蓄卻買了一間因為違規使用面臨被裁罰的違規宅,因為違規使用涉違反都市計畫法第79條第1項規定,都發局將處新臺幣6萬至30萬元之罰鍰。
  有關該區預售屋建案,如「大直滙」於網路廣告平台上訴求該案建案特色為捷運宅,以及大直水岸名人居所等不實廣告文字,已涉違反公平交易法第21條規定,地政局107年5月17日已檢送相關資料移送行政院公平交易委員會立案辦理並刻正查處中,如違規屬實,依公平交易法第42條規定可處刊登不實廣告之建商及代銷業者新台幣5萬元至2500萬元以下罰鍰,而令屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者者,可按次處罰10萬元以上5000萬元以下罰鍰。現該不實廣告雖已下架,仍提醒消費者注意。地政局亦將歷年建商及代銷業者因廣告用途不實移送公平會裁罰情形清單大彎北段商業區及娛樂區不動產經紀業廣告用途不實裁罰統計表公佈,提供民眾參考,提醒民眾如有發現任何建商或代銷業者及不動產經紀業之不實廣告,均可檢附事證向公平交易委員會或地政局檢舉,共同維護民眾買屋權益。

買房學會這幾招 保障交易安全不受騙
  地政局呼籲民眾上地政局官網學會以下這3招,於購買預售屋前確實查明相關資訊,以保障自身權益:第1招: 進地政雲查實價登錄資訊,了解周邊行情再看屋,才不會當冤大頭。 第2招: 地政局為便利民眾查詢,全國首創「北市預售建案契約核備地圖」,將辦竣契約核備之建案資訊與google地圖整合,讓民眾輕鬆按圖索驥掌握業者契約內容,歡迎民眾多加利用。第3招: 提醒市民簽約前務必上地政局官網查詢各建商所提供之定型化契約是否與經地政局核備契約內容相同,或至內政部不動產資訊平台查詢預售屋買賣契約書範本或應記載及不得記載事項進行核對,若有未核備或不一致,歡迎民眾檢附證明文件向地政局提出查詢或檢舉。
  另地政局所屬中山地政事務所已於104年9月1日建置土地參考資訊檔,依土地使用分區不同分別記載內容:「娛樂區(供娛樂健身使用不得作住宅使用)」、「商業區(供一般商業使用,不得作住宅使用)」地政局並進一步於107年3月5日建置大彎北段土地及建物參考資訊檔,記載內容「本案建築基地位於都市計畫規定不得作住宅地區,應依都市計畫規定用途不得擅自變更住宅使用」。民眾均得向地政事務所臨櫃或網路申請(利用臺北智慧地所系統市民e點通或臺北地政雲)閱覽或列印土地或建物參考檔資訊,瞭解買賣物件資訊,以維護自身不動產交易安全。

 

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 實價登錄現已成為民眾進行不動產交易之重要參考資訊。地政局提醒,房屋附車位之買賣交易案例,如申報人未申報「車位價格」或「車位面積」等欄位,實價查詢網將無法拆算正確之房屋單價。為此,臺北地政雲創新提供「大數據扣車位算房價」功能,協助民眾試算扣除車位後的房屋單價,解決房屋車位混算單價計算失真問題。

車位價格未拆算 小心落入房屋單價陷阱
  買賣房屋參考實價登錄資訊時,有一個眉角是你一定要知道的~那就是房屋附車位的案例,須留心查詢到的交易單價,車位價格是否已拆分,因為車位有拆沒拆,價格會差很多。舉例來說,1戶房屋含1個車位、產權面積40坪、總價2,000萬元,如果沒有申報完整車位面積、價格資訊時,實價查詢網會直接以2,000萬元/40坪計算交易單價為每坪50萬元;但房市實際交易時,房屋、車位交易價格是分開算的。所以,正確的算法應該是先扣除車位面積與價格,再試算單價。以車位10坪、200萬元計算,前面這個案例的總價應先減掉200萬元,等於1,800萬元再除以扣除車位面積的坪數30坪,得出每坪單價60萬元,計算的結果比起未拆分前的單價50萬元高出2成。為什麼會這樣呢?道理其實很簡單,因為車位價格以坪數計算時,單價往往比房價低(以前例計算,車位每坪只有20萬元),如果未拆算,直接將總價除以總坪數,單價將低於行情,看似好像便宜了,但卻失真。

解密實價登錄 簡單二招教你突破盲點
  那怎麼分辨車位價格有沒有拆分以及沒拆分時價格該如何計算呢?地政局這邊教你二個撇步。
  第一,要先懂得辨識「單價」有沒有「扣車位」:臺北地政雲實價資訊「單價是否含車位」欄若為「是」,或內政部實價查詢網單價欄若有「車」字,代表總價含車位;反之,單價是否含車位欄若為「否」,或單價欄沒有「車」字,則代表是不含車位或已經扣除車位的每坪房價,可直接參考。
  第二,房價含車位沒拆分該如何計算:若遇到查詢到的案例沒有申報「車位面積」或「車位價格」,就得自行推估。常用的方法是參考同社區其他車位交易面積及價格進行推算,或者搜尋周邊區域平面車位機械車位等不同型態的停車位資訊計算。
  但這麼專業的事該怎麼處理呢?使用者難道還要自己去蒐集資訊嗎?

大數據扣車位算房價 掌握真實房價水準
  別擔心,地政局已經幫你想到了!為了解決民眾實價登錄交易單價判斷困擾,臺北地政雲實價登錄查詢全國首創「大數據扣車位算房價」功能,針對房屋附車位之買賣交易,如申報人未申報「車位價格」或「車位面積」等欄位時,會先搜尋同社區的車位面積及價格;如果同社區沒有可以參考的資訊,會再擴大環域300公尺範圍內搜尋,藉由大數據資料庫的建立,提供與查詢標的同類型車位之價格及面積等參數,供民眾參考試算較貼近實際的房屋交易單價。
  地政局提醒,數字說的話,不一定是全部真相,看懂實價登錄資訊,才不會落入房屋單價陷阱!張治祥局長表示,民眾發現實價登錄交易資訊顯示單價含車位時,就可以利用臺北地政雲「大數據扣車位算房價」功能進行拆算,掌握真實的成交單價,避免被未拆分的交易單價誤導。
  害怕落入房屋的單價陷阱?快讓臺北地政雲的「大數據扣車位算房價」為您把關(網址:https://cloud.land.gov.taipei)。
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臺北市衛星定位基準網 無人車定位上路(612字)

  你知道嗎?無人駕駛巴士將要出現在臺北街頭。臺北市即將導入先進的自動駕駛車,提供市民多元又適時適地的先進交通服務,其中行車定位是自動駕駛最核心的技術之一,採用的主要技術就是地政局所建置的衛星定位基準網定位服務。

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又發生假買房真詐財事件! 北市地政局提醒民眾注意 近日媒體報導民眾因房屋買賣糾紛鬧上版面,事後越來越多屋主因案情相似,才發現背後疑似是有系統的詐騙集團,受害者多達數十人,金額高達上億元以上,受害人已成立自救會,並由檢調單位處理中。

交屋款付款方式 過戶前應約定清楚
  地政局表示,不動產買賣之付款方式,一般實務上會於契約訂明分成四階段:簽約款(簽約時支付部分價款)、備證款(賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件,並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士或律師時,再交付一部分價款)、完稅款(繳清相關稅費後付一部分價款)、交屋款(辦妥所有權移轉登記,買方領得所有權狀並點交清楚後,再交尾款),各階段皆有不同付款條件。

  地政局進一步表示,以上開媒體報導案例而言,自售買賣契約約定在「雙方依約繳清稅款後,買方即辦理移轉登記過戶,並應於稅單核下後十五日內支付本期價款」,亦就是只繳清稅款,就同時辦理過戶了,民眾房子都過給別人,交屋款都還沒拿到,這與實際一般交易習慣,會要求過戶前先繳交屋款有很大的出入。建議民眾應參考內政部頒訂之成屋買賣契約書範本,保障自身權益。

 

該買賣糾紛案例及內政部範本之付款約定比較對照表
糾紛買賣契約之付款約定 內政部「成屋買賣契約書範本」之付款約定
訂金 於簽訂本契約書同時由買方支付本期價款。 簽約款 簽訂本契約同時支付(本款項包括已收定金__元)。
簽訂用印款 雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時,由買方支付本期價款。 備證款 於__年__月__日,賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付。
完稅款 於土地增值稅、契稅稅單核下後,雙方依約繳清稅款後,買方即辦理移轉登記過戶,並應於稅單核下後十五日內支付本期價款。 完稅款 於土地增值稅、契稅稅單核下後,經__通知日起__日內支付;同時雙方應依約繳清稅款。
尾款 ■賣方無貸款時,買方於辦妥移轉登記過戶後,於銀行貸款完畢、尾款交付日前支付本期價款並同時辦理交屋。
□賣方有貸款時,由買方向銀行貸款時授權貸款銀行以貸款額度內代為清償。
交屋款 □無貸款者,於辦妥所有權移轉登記後,經__通知日起__日內支付;同時點交本買賣標的。
□有貸款者,依第五條及第六條約定。
賣方收取前項價款時,應開立收訖價款之證明交買方收執。


認識履約保證機制 約訂履保才有保障
  地政局指出,為保障雙方權益,部分買賣雙方另外會約訂透過金融機關,進行履約保證程序,雙方要共同簽署「不動產買賣契約書」、「買賣價金履約保證申請書」及「買賣價金履約保證證書」,買方將價金存入信託專戶後,於辦竣產權移轉登記作業及點交確認無誤後,履保專戶才會撥款予賣方。履約保證專戶機制,主要希望讓整個買賣交易過程都能安全無虞,若僅約訂就價金為信託,履約保證責任會打折扣,民眾應該確認是否約定有完整的履保機制,以周全交易安全,維護買賣的權益。

交易前先上地政官網查 確保交易安全
  地政局呼籲,報載案例經常都是詐騙集團利用民眾不懂契約、履保、法規也無強制規範的情況,以詐術騙取民眾的畢生積蓄。為保障交易安全,提醒民眾進行不動產買賣時應逐條逐字親自詳閱契約書內容,並參考內政部公告的不動產買賣契約範本(可上地政局網站查詢),以維護自身權益。民眾在買賣過程中,如發現有地政士或不動產經紀業違規情事,可打1999查詢或檢舉。

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有關土地增值稅業務之主管機關,為台南市稅務局,故課徵土地增值稅時,原規定地價及前次移轉現值之認定,應以稅捐稽徵處管轄之資料為準。

至於土地登記謄本有關「前次移轉現值或原規定地價」欄位之登載方式,係依平均地權條例及內政部相關規定辦理,市民對前次移轉現值資料有疑慮或登記謄本無該項資料時,

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截至109年3月17日止,臺北市因未辦繼承登記被列冊管理的土地有17,883筆,面積逾284公頃;建物2,166棟,依109年公告土地現值計算高達671億餘元。
  臺北市政府地政局表示,遺產繼承並無性別差異,男女均有繼承權,尚未辦理不動產繼承登記的民眾要注意了,依土地法規定,不動產所有權人死亡後,繼承人應於6個月內申請繼承登記。超過1年繼承人未辦理繼承登記,地政機關會每年4月1日公告繼承人應於3個月內向地政事務所申請繼承登記,逾期未申請者,即予列冊管理15年,逾期仍未申請繼承登記者,則由地政機關移請財政部國有財產署標售,標售所得之價款以專戶儲存,繼承人得依法領取,逾10年仍未提領該價款者,歸屬國庫;另如經標售5次仍未標出者,即登記為國有,繼承人僅能向國有財產署依第5次標售底價按其法定應繼分分算發給價金,對繼承人的權益影響很大。
  未辦理繼承登記土地及建物的公告資料每年4月1日揭示於土地及建物所在地的地政事務所、鄉(鎮、市、區)公所公布欄,及被繼承人原戶籍所在地鄉(鎮、市、區)公所及村、里辦事處公布欄。另外民眾也可以在本局或臺北市各地政事務所的網頁點選查看前項公告資料。
 
五大便民措施
  為了讓民眾辦理繼承登記免於舟車勞頓,臺北市提供跨所收件服務:
一、如遺產位於臺北市,可至臺北市任一地政事務所辦理。
二、如果遺產位於其他縣市,可以向臺北市各地政事務所申請代收轉送。
三、如繼承關係複雜或人數眾多,難以會同全體繼承人辦理繼承登記,建議民眾可以由繼承人其中一人或數人,為全體繼承人之利益,申辦登記為全體繼承人公同共有,以避免不動產被列冊管理,並同時避免逾期申請登記被罰鍰。
四、對於辦理繼承如果有不了解的地方,可透過電話、傳真或線上申請各地政事務所的「預約諮詢專案協助服務」得到專業諮詢。
五、另外臺北市推行「免附印鑑證明措施」,只要設籍在臺北市且已在戶政事務所辦理印鑑登記的民眾,土地登記申請書註明「使用○○戶政事務所登記之印鑑,並同意地政機關利用電腦處理查詢」者,辦理分割繼承登記時,各地政事務所可連線查詢民眾在戶政機關登記之印鑑章,就可以不用檢附印鑑證明,歡迎多加利用。

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臺北市110年公告土地現值業經地價評議委員會評定完成,平均調幅為2.17%,連續3年上漲。地王仍由台北101大樓以每平方公尺1,837,000元,換算每坪約607萬元,第8度蟬連。地政局表示,公告土地現值係作為土地移轉時核課土地增值稅之基礎,並非課徵地價稅之依據,故本次調整對明(110)年之地價稅不會產生影響。

房市交易量溫價穩 公告現值調幅2.17%
  根據地政局統計,110年地價作業調查期間(108年9月2日至109年9月1日)經濟景氣維持穩定成長,金融市場持續貨幣寬鬆,在資金充沛及長期低利率環境下,市場信心及交易量能漸增。經統計全市不動產買賣登記案量27,392件,較去年同期25,737件增加1,655件,增幅達6.43%,連續3年正成長;不動產交易價格部分,依據實價登錄資料及地價調查結果呈現上漲情形,同期間臺北市住宅價格指數(108年9月至109年8月)亦上漲2.69%。整體而言,不動產市場呈現「量溫價穩」格局。
  110年公告土地現值調整,經地價評議委員會考量最近1年地價動態及整體經濟狀況後,評定平均調幅為2.17%。全市4,668個地價區段,有4,312個地價區段(約92.37%)上漲,209個地價區段持平(約4.48%),僅147個地價區段下跌(約3.15%)。
 
12行政區均上漲  南港第一文山居末
  各行政區評議結果,全市12行政區均上漲。漲幅最大的為南港區,在東區門戶計畫帶動下,公共建設逐步推動,工商服務及產業設施相繼到位,整體土地利用現況及區域環境景觀大幅改善,平均調幅3.38%居首;漲幅最少的為文山區,因位處市郊,交通便利性相對較差,加上保護區土地比例高,平均調幅1.01%居末。
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  地政局張治祥局長表示,110年公告土地現值上漲區段主要係反映實價登錄動態、土地使用管制及土地利用現況等因素,其中並以都市計畫變更地區、享有一定容積獎勵之開發地區及住二山限區整體開發地區等,受土地使用強度提升或土地利用現況改變等影響,地價變動較為明顯。至於地價下跌區段,則以區位、交通、環境品質條件較差、土地使用管制嚴格地區較為明顯;部分受疫情影響商業活動地區,例如:西門、東區、士林夜市等商圈,地價亦有下跌。

每坪突破600  101大樓8度蟬連地王
  眾所矚目的地王部分,仍由「台北101大樓」再次衛冕,受惠信義商圈區商業活動聚集,加上商辦市場需求殷切,租金逐步走揚,帶動地價上漲,公告土地現值以每平方公尺1,837,000元,換算每坪約607萬元,連續8年蟬連地王寶座。而「新光摩天大樓」雖以每平方公尺1,779,000元,換算每坪約588萬元,屈居第二,但隨著北門廣場再造及「台北雙子星」聯合開發案等持續推動,西區門戶計畫輪廓漸趨成形,前景仍然可期。
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精進地價查估作業  合理評定全市地價
  地政局張治祥局長強調,公告土地現值調整應反映市場變動,專業評定,因此市府近年持續推動精進地價查估作業,並建置電腦輔助大量估價系統模組,讓公告土地現值更合理反映區域地價水準與動態差異,促進土地稅基更均衡、公平與合理。
  目前,地政局正依據地價評議委員會評議結果計算全市41萬餘筆宗地之公告土地現值,各界如需了解110年公告土地現值資料,可於110年1月1日正式公告後,逕上臺北地政雲查詢。
 

南英代書事務所

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發布單位:地價科

發布日期:109-12-15

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制式界標易保存,界址明確無爭議


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